Aggiornamento: 8 ottobre 2026
Due problemi molto comuni per studenti e inquilini stranieri in Italia sono la mancata restituzione del deposito cauzionale alla fine della locazione e richieste di provvigione dell’agenzia immobiliare poco chiare o comunicate solo all’ultimo momento. Questa guida spiega quanto può essere il deposito, quando il proprietario può realmente trattenerlo, come proteggersi fin dall’ingresso, cosa fare se non viene restituito e quali sono le regole sulla provvigione dell’agenzia.
Cos’è il deposito cauzionale?
Il deposito cauzionale è una somma versata dal conduttore a garanzia delle proprie obbligazioni. Non è un canone anticipato e, alla fine del rapporto, deve essere restituito salvo specifici crediti del locatore per canoni, spese o danni effettivamente imputabili all’inquilino.
Quante mensilità può chiedere il proprietario?
L’art. 11 della Legge 392/1978 prevede che il deposito cauzionale non possa superare tre mensilità del canone.
La stessa norma stabilisce che il deposito produce interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno.
Per il 2026 il tasso degli interessi legali è pari all’1,60% annuo.
Deposito, caparra e canone anticipato non sono la stessa cosa
- Deposito cauzionale: garanzia per obblighi e danni; normalmente restituito a fine locazione.
- Canone anticipato: affitto pagato in anticipo.
- Caparra confirmatoria: può essere usata nella fase precontrattuale e segue regole diverse.
Come pagare il deposito in modo sicuro?
Preferire sempre un bonifico bancario tracciabile. Una causale utile può essere: “Deposito cauzionale contratto di locazione immobile in [indirizzo] – 3 mensilità”.
In caso di pagamento in contanti, chiedere una ricevuta firmata con importo, data, causale e indirizzo dell’immobile.
Il documento più importante: verbale di consegna
Al momento dell’ingresso:
- fotografare e filmare tutti gli ambienti;
- documentare graffi, macchie e difetti già presenti;
- fotografare i contatori;
- indicare il numero delle chiavi;
- firmare un inventario degli arredi;
- redigere un verbale di consegna.
Conservare le immagini anche in cloud o via e-mail per poter dimostrare la data.
Quando il proprietario può trattenere il deposito?
- canoni non pagati;
- spese condominiali dovute dal conduttore e non pagate;
- utenze rimaste insolute se a carico del conduttore;
- danni all’immobile oltre la normale usura;
- costi necessari a ripristinare modifiche non autorizzate.
Cos’è la normale usura?
Il proprietario non dovrebbe imputare al deposito il normale deterioramento derivante dall’uso ordinario.
- normale scolorimento delle pareti;
- usura ordinaria del pavimento;
- invecchiamento degli arredi;
- guasti dovuti a vetustà;
- riparazioni strutturali che spettano al proprietario.
Il locatore può trattenere una cifra a sua discrezione?
No. Una contestazione generica non basta. La giurisprudenza considera l’obbligo di restituzione esigibile con la cessazione del rapporto e la riconsegna dell’immobile. Se il locatore intende trattenere somme per danni o crediti, deve formulare una pretesa specifica e, in caso di contestazione, essere in grado di provarla.
Il Tribunale di Lecce nel 2025, richiamando Cass. n. 18069/2019, ha ribadito che il conduttore può pretendere la restituzione se il locatore trattiene il deposito senza attivarsi per far valere specifici danni o importi insoluti.
Posso usare il deposito come ultimo mese di affitto?
Non unilateralmente. Il deposito non sostituisce automaticamente l’ultimo canone. È possibile farlo soltanto se il proprietario accetta, preferibilmente per iscritto.
Cosa fare il giorno della riconsegna?
- consegnare l’immobile pulito e secondo contratto;
- fare nuove foto e video;
- fotografare i contatori;
- restituire tutte le chiavi;
- firmare un verbale di riconsegna;
- far annotare eventuali contestazioni in modo preciso.
Una formula molto utile è: “L’immobile viene riconsegnato senza contestazioni”.
Entro quanto deve essere restituito il deposito?
Non esiste un termine generale unico di 7 o 30 giorni previsto per ogni contratto. Tuttavia il diritto alla restituzione nasce con la fine della locazione e la riconsegna dell’immobile.
Un breve tempo tecnico per verificare conguagli può essere ragionevole; trattenere il deposito per mesi senza spiegazioni non lo è.
Se non viene restituito: cosa fare?
- Richiesta scritta indicando importo e IBAN.
- Diffida formale via PEC o raccomandata A/R, con termine di 7–15 giorni.
- Richiesta documenti se vengono contestati danni: foto, fatture, preventivi, elenco dettagliato.
- Mediazione civile, spesso rilevante nelle controversie locatizie.
- Azione legale: un avvocato può valutare decreto ingiuntivo o ordinaria azione di pagamento a seconda dei documenti disponibili.
Fac-simile breve di richiesta
Oggetto: richiesta restituzione deposito cauzionale
«Con riferimento al contratto di locazione dell’immobile sito in […], terminato in data […], e alla riconsegna delle chiavi avvenuta in data […], chiedo la restituzione del deposito cauzionale pari a €[…], oltre agli eventuali interessi legali maturati, mediante bonifico sul seguente IBAN […]. In assenza di contestazioni specifiche e documentate, chiedo il pagamento entro 10 giorni dal ricevimento della presente.»
Provvigione dell’agenzia immobiliare
Quando è dovuta?
Secondo l’art. 1755 c.c., il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
L’agente immobiliare deve essere abilitato e iscritto nel Registro Imprese/REA.
Quanto può chiedere l’agenzia per una locazione?
Non esiste una percentuale o un numero di mensilità fissato dalla legge a livello nazionale.
L’importo è determinato prima di tutto dall’accordo; in assenza, dagli usi locali o infine dal giudice. In alcune province la prassi può essere una o due mensilità, ma non è un limite legale nazionale.
La commissione deve essere divisa 50/50?
Non necessariamente. L’art. 1755 prevede che, salvo diverso accordo, entrambe le parti possano essere tenute alla provvigione. La ripartizione può però essere pattuita diversamente.
Quindi può accadere che l’intera commissione sia posta a carico del conduttore, purché la condizione sia stata resa chiara e accettata.
Cosa chiedere prima di firmare
- quanto è esattamente la provvigione;
- se è IVA inclusa o esclusa;
- quando va pagata;
- se anche il proprietario paga una quota;
- se esistono altri costi di istruttoria, contratto, check-in o registrazione.
Provvigione in contanti senza fattura?
È un importante segnale d’allarme. La provvigione deve essere documentata con regolare fattura.
Prima del pagamento chiedere sempre: “La provvigione indicata è IVA inclusa?”
Come verificare se l’agenzia è abilitata?
È possibile verificare l’iscrizione dell’agente al Registro Imprese/REA tramite la Camera di Commercio.
La Camera di Commercio Milano Monza Brianza Lodi dispone anche di una Commissione di vigilanza e di un servizio di esposto online per segnalare comportamenti professionali non corretti.
Altri costi da distinguere dalla provvigione
- deposito cauzionale;
- prima mensilità;
- provvigione agenzia;
- IVA sulla provvigione;
- eventuali costi di registrazione secondo il regime fiscale;
- spese condominiali;
- utenze e volture.
Red flags per studenti e stranieri
- richiesta di 4–6 mensilità chiamate semplicemente “deposito”;
- pagamenti cash senza ricevuta;
- nessuna copia del contratto prima del pagamento;
- commissione comunicata solo all’ultimo momento;
- provvigione senza fattura;
- proprietario che non vuole registrare il contratto;
- assenza di inventario o verbale di consegna;
- bonifico richiesto a un terzo senza spiegazione;
- pressione a pagare prima della visita o della verifica dei documenti.
Checklist prima di firmare
- verificare proprietario e agente;
- leggere l’intero contratto;
- far indicare chiaramente il deposito;
- definire commissione e IVA per iscritto;
- pagare con strumenti tracciabili;
- ottenere ricevute e fatture;
- fare foto/video e inventario all’ingresso;
- segnalare subito per iscritto i difetti;
- fare verbale di riconsegna all’uscita;
- non lasciare accordi importanti solo verbali.
In sintesi
Nelle locazioni italiane la migliore protezione è la documentazione. Il deposito cauzionale è normalmente limitato a tre mensilità e non può essere trattenuto indefinitamente sulla base di contestazioni vaghe.
La provvigione dell’agenzia, invece, non ha una misura nazionale fissa e può anche essere interamente a carico dell’inquilino se così concordato. Ciò che conta è che sia chiara prima della conclusione dell’affare, richiesta da un mediatore abilitato e documentata con fattura.
Fonti: Legge 392/1978 art. 11; Codice Civile artt. 1754–1756; Cassazione n. 18069/2019; Tribunale di Lecce n. 918/2025; Camera di Commercio di Torino; Camera di Commercio Milano Monza Brianza Lodi; MEF – interessi legali 2026. Aggiornato all’8 ottobre 2026.
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Guida informativa generale: in caso di controversia concreta è opportuno rivolgersi a un avvocato o a un’associazione inquilini.
Foto: Mike Nguyen / Unsplash — immagine illustrativa di edifici residenziali in Italia.
